Migração da classe média alta aquece o mercado de malls em Eusébio – Negócios

Nos últimos anos, Fortaleza vive um crescimento forte de pátios comerciais. Com a migração de boa parte do público para cidades do entorno, como o Eusébio, é a vez de o município da Região Metropolitana da Capital registrar o aumento exponencial dos strip malls (shoppings de vizinhança, em tradução livre). 

São aqueles pátios comerciais que, no Eusébio, começam a se multiplicar logo após a ponte sobre o rio Coaçu, que marca a divisa do município com Fortaleza. 

Ao longo da CE-040, principal porta de entrada da cidade, são diversas unidades desses empreendimentos, geralmente com lojas-âncora, representadas por marcas conhecidas pelo grande público. Nas ruas e avenidas de regiões mais centrais do município, eles também se avolumam.

A reportagem esteve no Eusébio para conferir como é o funcionamento desses pátios comerciais e entender os motivos que levaram o crescimento exponencial desse tipo de empreendimento na região.

Um mall a cada esquina

Assim como em Fortaleza, onde não há um levantamento oficial do município sobre o número de malls e a contagem se torna praticamente impossível, uma vez que os empreendimentos se multiplicam dia após dia, no Eusébio, a velocidade de abertura dos pátios comerciais também é alta.

O Diário do Nordeste esteve na última semana de junho percorrendo ruas e avenidas do Eusébio. A constatação é de que esses empreendimentos estão concentrados na região central do Eusébio.

A reportagem identificou pelo menos 11 em funcionamento, instalados na CE-040 e ao longo das avenidas Ayrton Senna, Coronel Cícero de Sá, Eusébio de Queiroz e Parnamirim. Também é possível observar pátios comerciais distribuídos pelas ruas próximas a essa região.

Em geral, são strip malls com longos estacionamentos e grandes áreas para trânsito de pedestres. Dentre as lojas principais, estão supermercados como Frangolândia, academias como a Max Forma, farmácias como a Drogasil e lojas de materiais de construção como a Acal.

Um dos diferenciais da região é que, ao contrário de Fortaleza (que não registra a abertura de um shopping center de grande porte há quase 10 anos), o Eusébio conta com dois empreendimentos comerciais de grande porte em funcionamento: o Shopping Eusébio e o Terrazo Shopping, este último inaugurado em 2023, sendo o mais recente equipamento do tipo no Ceará. 

“Subúrbio americano”: Eusébio recebe demanda de Fortaleza e comércio cresce

No último Censo do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), de 2022, o município da Região Metropolitana de Fortaleza contava com pouco mais de 74 mil habitantes, alta de 61% no comparativo com o levantamento anterior, em 2010. 

Nos dados do Índice Firjan de Desenvolvimento Municipal (IFDM), baseados em 2023, o Eusébio ocupou a primeira posição no Nordeste com a maior nota: 0,8298, à frente inclusive de Fortaleza, atualmente a maior cidade da região. A nota varia de 0 a 1, em quatro níveis de desenvolvimento: crítico (0 a 0,4), baixo (0,4 a 0,6), moderado (0,6 a 0,8) e alto (0,8 a 1).

O crescimento populacional do município vizinho à capital cearense é comparado por Christian Avesque, consultor de empresas e professor da Faculdade CDL, ao modelo de subúrbio americano: regiões mais distantes de grandes cidades, mas ainda com relativa proximidade, que recebem população de alta renda.

“Tem-se uma qualidade de vida melhor, com o máximo de conforto, opções e segurança. As pessoas trabalham em Fortaleza e moram nessa área que é mais verde, arborizada, com menos violência, até porque tem segurança privada. A própria Prefeitura do Eusébio está dando uma infraestrutura de qualidade para os condomínios poderem realmente crescer”, avalia.

A professora de Marketing da Universidade Federal do Ceará (UFC), Cláudia Buhamra, acredita que essa tendência acentua de forma “natural” o crescimento dos pátios comerciais no Eusébio, pois está havendo uma ocupação concentrada de pessoas de maior poder aquisitivo e, consequentemente, de poder de compra.

“Existe uma ocupação da classe média alta no Eusébio, que sai do urbano e vai se isolar um pouco mais em busca de qualidade de vida e segurança. São levados para esses ambientes de condomínios fechados que são verdadeiras cidades. Na hora em que esses condomínios se instalam, o entorno começa a dar origem a muitos comércios”, diz.

Eusébio aposta na “conveniência” para público que tem carro

A CE-040 é a principal ligação entre Fortaleza e o litoral leste, e o Eusébio é a primeira cidade após a Capital. Com o aumento populacional e a ocupação para áreas mais afastadas, a via passa a ter abundância de pátios comerciais, com foco importante nos serviços, como registra Cláudia Buhamra.

Esses malls acabam tendo a característica da conveniência. Percebe-se que geralmente são ocupados por supermercados, materiais de construção. São ofertas de utilidade para quem está numa avenida de velocidade, por isso eles têm que ter essa característica de ter estacionamentos amplos para atender a esse público mais passante que está indo ou voltando de casa”, analisa. 

Outro ponto ressaltado é o da dimensão dos estacionamentos. Pelo público que frequenta os malls e que está indo morar no Eusébio, Christian Avesque acredita que “todo mundo tem carro”, e o cliente quer ter a comodidade de conseguir resolver as questões pela região a bordo do veículo.

“O consumidor que tem carro não quer perder tempo atrás de vaga, ficar preso em engarrafamento. Quer parar o carro dele e ter facilidade. A larga calçada também justifica-se porque chega final de semana e tem a parte de alimentação, alguns supermercados têm food service, e famílias inteiras podem passear em busca de entretenimento”, define.

Além disso, tem a questão do custo da operação nos malls, que em geral são bem menores do que em shopping centers tradicionais, atraindo investimento de operações que antes só existiam na Capital para a cidade.

“O consumidor vai ter uma conveniência máxima, dentro de um raio geográfico reduzido, próximo aos condomínios onde moram, e sobretudo na volta para casa. Para o lojista, o custo de operação é muito mais baixo do que em um grande shopping center, e fazendo um estudo específico sobre o público dele, tem um custo de operação mais baixo. Essas lojas se tornando multicanal, fazendo entregas nesses condomínios, compensam o fluxo em relação ao próprio shopping center“, decreta Avesque. 

Malls e shoppings podem existir em harmonia

Aos poucos, o Eusébio vai ganhando uma população que antes morava em Fortaleza e, com isso, desenvolvendo novas modalidades, incluindo shopping centers de grande porte, como o Terrazo, em funcionamento há menos de dois anos. 

Esse desenvolvimento de grandes empreendimentos, no entanto, não anula o crescimento dos pátios comerciais, como frisa Cláudia Buhamra. A tendência é de que o consumidor busque um ou outro a depender das necessidades de cada dia.

“Áreas como o Eusébio não têm muito locais de trabalho. As pessoas estão indo ou voltando do trabalho. É por isso essa instalação de malls, e é natural que haja espaço também para shopping centers, que não trazem o conceito de economia de tempo que o mall traz”, explica.

“É por isso que os dois equipamentos acabam convivendo harmonicamente nesses ambientes de migração de residências, nos moldes de Orlando, Tampa (EUA). Lá, encontram-se longas avenidas, grandes calçadas que não têm ninguém porque não são em bairros de passeio. Encontra outlets, supermercados, mas esse aglomerado do passear a pé fica restrito a ambientes fechados como os shopping centers”, arremata a especialista.

A reportagem entrou em contato, por repetidas vezes, com a Prefeitura do Eusébio para saber detalhes de políticas públicas focadas no desenvolvimento de pátios comerciais no município, mas até o fechamento deste material, não obteve retorno. O espaço está aberto para manifestação futura.