Com a regulamentação da reforma tributária em andamento no Congresso Nacional, mudanças relevantes podem afetar diretamente a rentabilidade dos imóveis destinados à locação. Embora muitas definições ainda estejam em fase de debate, os sinais indicam impactos significativos sobre os rendimentos provenientes de aluguéis.
Atualmente, as receitas de locação recebidas por pessoas físicas estão sujeitas ao Imposto de Renda com alíquotas entre 7,5% e 27,5%, conforme a faixa de rendimento mensal. Já pessoas jurídicas podem usufruir de uma carga tributária mais eficiente. Essa diferença motiva a formalização de empresas para administração de ativos imobiliários, com o objetivo de otimizar a tributação.
Entre os pontos debatidos pelo legislativo, está a possibilidade de equiparação da tributação entre pessoas físicas e jurídicas, reduzindo a atratividade do investimento para pequenos proprietários que não têm empresas para trabalhar com isso. Também há a perspectiva de eliminação ou limitação de deduções atualmente permitidas, como gastos com IPTU e taxas condominiais, que contribuem para reduzir a base de cálculo do imposto.
Nesse contexto, ganha ainda mais relevância o uso de holdings patrimoniais como instrumento estratégico para a gestão e proteção de ativos imobiliários. A constituição de uma holding permite não apenas uma estruturação mais eficiente do ponto de vista sucessório e societário, mas também pode gerar vantagens tributárias, ao centralizar a gestão dos imóveis sob uma única pessoa jurídica. Com o devido planejamento e assessoria especializada, é possível avaliar a viabilidade da manutenção do regime atual de tributação, bem como identificar eventuais oportunidades para reorganização societária e mitigação de impactos fiscais.
Esse novo cenário demanda organização e análise criteriosa do portfólio imobiliário, com foco na compreensão dos impactos tributários e na busca por alternativas legais para preservar a rentabilidade dos ativos. O mercado de locações apresenta crescimento, sobretudo em áreas urbanas com infraestrutura consolidada e potencial de valorização, mas exigirá reestruturação para se manter competitivo diante das novas exigências fiscais.
Adicionalmente, o segmento de locação por temporada e por meio de plataformas digitais, como o Airbnb, também deve ser impactado pelas mudanças. A formalização dessas operações poderá alterar a relação custo-benefício dessas práticas, exigindo maior atenção quanto ao cumprimento das obrigações legais e à estruturação adequada da atividade.
Embora a reforma ainda esteja em tramitação, a antecipação ao novo cenário será decisiva para garantir estabilidade e segurança jurídica no setor. Planejamento, informação de qualidade e assessoria especializada deixarão de ser diferenciais e serão requisitos básicos para quem pretende manter o imóvel como ativo rentável e sustentável no longo prazo.
Matheus Ramalho é advogado